为保证我区城镇国有土地基准地价的现势性，充分发挥地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，引导资源的优化配置，支持和促进我区经济发展，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等法律法规文件，制定本基准地价更新成果，现将成果主要内容向社会公众公开征求意见。

征求意见时间为30日，自2024年11月28日至12月28日，征求意见期内如对上述办法有意见和建议，请与大连长兴岛经济技术开发区自然资源局联系。

联系人：王宏伟

联系电话：0411-85280812

附件：1. 长兴岛经济技术开发区2023年度国有建设用地基准地价更新成果(征求意见稿)

          2. 关于《长兴岛经济技术开发区2023年度国有建设用地基准地价更新成果(征求意见稿)》政策解读

大连长兴岛经济技术开发区自然资源局

2024年11月27日

长兴岛经济技术开发区2023年度

国有建设用地基准地价更新成果

(征求意见稿)

一、基准地价设定条件

（一）基准地价期日

   2023年7月1日。

（二）土地开发程度

商服用地：一至三级“六通一平”，四级“五通一平”；

住宅用地：一至三级“六通一平”，四级“五通一平”；

工业用地：“五通一平”；

机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地：一级、二级“六通一平”，三级“五通一平”；

公用设施用地：“五通一平”；

绿地与开敞空间用地：“三通一平”。

其中，住宅一级地含特殊管控区；“六通一平”指：通供水、通排水、通电、通路、通讯、通热力，场地平整；“五通一平”指：通供水、通排水、通电、通路、通讯，场地平整；“三通一平”指：通电、通路、通讯，场地平整。

（三）土地使用年限

基准地价的土地使用年限确定为各用途法定最高出让年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年，公用设施用地50年，绿地与开敞空间用地50年。

（四）土地还原率

商服用地6%，住宅用地5.5%，工业用地5%，公共管理与公共服务用地5%。

（五）平均容积率

商服用地平均容积率为1.2；住宅用地平均容积率为1.2；工业用地平均容积率为1.0；公共管理与公共服务用地平均容积率为1.0；公用设施用地为1.0；绿地与开敞空间用地为1.0。

二、基准地价表

                                                                                                    单位：元/平方米

土地用途		特殊管控区	Ⅰ 级	Ⅱ 级	Ⅲ 级	Ⅳ 级
一级类	二级类
商服用地 (楼面地价)	——	——	1050	920	790	660
	零售商业用地		1050	920	790	660
	批发市场用地		630	550	475	395
	餐饮用地		840	735	630	530
	旅馆用地		735	645	550	460
	公用设施营业网点用地		1050	920	790	660
	商务金融用地		840	735	630	530
	娱乐用地		840	735	630	530
	其他商业服务业用地		1050	920	790	660
住宅用地 (楼面地价)	——	1400	950	820	700	600
工业用地 (地面地价)	——	——	500	390	325	——
公共管理与公 共服务用地 (地面地价)	机关团体用地	——	550	480	400	——
	科研用地
	文化用地
	教育用地
	体育用地
	医疗卫生用地
	社会福利用地
公用设施用地 (地面地价)	——	——	500	390	325	——
绿地与开敞 空间用地 (地面地价)	——	——	330	290	250	——

三、基准地价级别范围

大连长兴岛经济技术开发区商服用地级别范围说明表

级别	级别范围说明
Ⅰ 级	新顺路-星岛路-西房路-偏北线-延伸至行政边界-河道-金鸡路向东北侧支路-花园路-滨海路-益凯蓝岸西侧规划路-三堂街-峦秀路-品翠路-城八线-东昇街南侧延伸规划路-联兴路钢材市场东侧现状支路-明珠路
Ⅱ 级	综合区范围线-榆山街-明珠路-综合区范围线-北石线-延伸至行政边界围合区域内除Ⅰ级地区域
	长城路-新城路-将军路-点将街-黄山路-石门街-长生路-蚊嘴街-桃房街-石窑街-将军路-龙口路-城八线-西海街-远眺路-垂钓路-海市街
Ⅲ 级	滨海公路-中部产业园区规划范围线-八岔路-仓储区东侧边界-延伸至行政边界向东围合区域内除Ⅰ、Ⅱ级地区域
	交流岛区域
Ⅳ 级	滨海公路-中部产业园区规划范围线-八岔路-仓储区东侧边界-延伸至行政边界向西围合区域
	交流岛街道内除Ⅲ级地的其他区域

注：具体级别范围以基准地价图为准。

大连长兴岛经济技术开发区住宅用地级别范围说明表

级别	级别范围说明
Ⅰ 级	新顺路-星岛路-西房路-偏北线-延伸至行政边界-河道-金鸡路向东北侧支路-花园路-滨海路-益凯蓝岸西侧规划路-三堂街-峦秀路-品翠路-城八线-东昇街南侧延伸规划路-联兴路钢材市场东侧现状支路-明珠路 其中：特殊管控区范围（城八线-西房路-偏北线-延伸至行政边界-河道-滨海路-棋圣街-景杭路）
Ⅱ 级	综合区范围线-榆山街-明珠路-综合区范围线-北石线-延伸至行政边界围合区域内除Ⅰ级地区域
	长城路-新城路-将军路-点将街-黄山路-石门街-长生路-蚊嘴街-桃房街-石窑街-将军路-龙口路-城八线-西海街-远眺路-垂钓路-海市街
	瓦交线与城镇开发边界闭合区域
Ⅲ 级	滨海公路-中部产业园区规划范围线-八岔路-仓储区东侧边界-延伸至行政边界向东围合区域内除Ⅰ、Ⅱ级地区域
	交流岛区域内除Ⅱ级地区域
Ⅳ 级	滨海公路-中部产业园区规划范围线-八岔路-仓储区东侧边界-延伸至行政边界向西围合区域
	交流岛街道内除Ⅱ、Ⅲ级地的其他区域

注：具体级别范围以基准地价图为准。

大连长兴岛经济技术开发区工业用地级别范围说明表

级别	级别范围说明
Ⅰ 级	恒力石化园区
	精细化工园区
	镇山路-远眺路-新城路-长城路
	西中岛石化园区
Ⅱ 级	中部产业园区规划范围线-滨海公路-行政边界围合区域内除Ⅰ级地区域
	城镇开发边界-石化大道-行政边界（骆驼岛区域）
Ⅲ 级	除Ⅰ、Ⅱ级地的其他区域

注：具体级别范围以基准地价图为准。

大连长兴岛经济技术开发区公共管理与公共服务用地（机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地）级别范围说明表

级别	级别范围说明
Ⅰ 级	综合区范围线-榆山街-明珠路-综合区范围线-北石线-延伸至行政边界
	长城路-新城路-将军路-点将街-黄山路-石门街-长生路-蚊嘴街-桃房街-石窑街-将军路-龙口路-城八线-西海街-远眺路-垂钓路-海市街
Ⅱ 级	滨海公路-中部产业园区规划范围线-八岔路-仓储区东侧边界-延伸至行政边界向东围合区域内除Ⅰ级地区域
Ⅲ 级	除Ⅰ、Ⅱ级地的其他区域

注：具体级别范围以基准地价图为准。

大连长兴岛经济技术开发区公用设施用地与绿地与开敞空间用地级别范围说明表

级别	级别范围说明
Ⅰ 级	恒力石化园区
	精细化工园区
	镇山路-远眺路-新城路-长城路
	西中岛石化园区
Ⅱ 级	中部产业园区规划范围线-滨海公路-行政边界围合区域内除Ⅰ级地区域
	城镇开发边界-石化大道-行政边界（骆驼岛区域）
Ⅲ 级	除Ⅰ、Ⅱ级地的其他区域

注：具体级别范围以基准地价图为准。

四、基准地价图

关于《长兴岛经济技术开发区2023年度国建设用地

基准地价调整成果(征求意见稿)》的政策解读

一、背景依据

（一）国家有关要求

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：基准地价应当定期确定并公布。《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出：完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，逐步形成与市场价格挂钩的动态调整机制。国家发展改革委办公厅等《关于做好2024年降成本重点工作的通知》（发改办运行〔2024〕428号）提出：指导地方因地制宜适时调整更新基准地价，进一步提升土地要素的支撑保障能力。

（二）现行基准地价实施情况

根据关于印发《大连长兴岛经济技术开发区基准地价更新及编制工作成果（2020）》的通知，大连长兴岛经济技术开发区管理委员会办公室于2021年7月27日公开发布了长兴岛经济技术开发区基准地价，基准地价期日为2020年7月1日，公布成果包含商服、住宅、工业用地、公共管理与公共服务用地基准地价。

（三）更新必要性

现行基准地价实施以来，国内经济形势发生了较大变化，当前我区正处于高质量发展的关键时期，对城镇基准地价提出了新的要求，有必要对现行基准地价进行更新，按最新的用地分类体系进行细化。

为保证我区城镇国有土地基准地价的现势性，与最新的国土空间规划相衔接，充分发挥地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，引导资源的优化配置，支持和促进我区经济发展，同时遵循基准地价“更新频率不得低于每三年一次，每隔六年应进行一次全面更新”的工作要求，本次工作为长兴岛经济技术开发区商服、住宅、工业用地及公共管理与公共服务用地基准地价更新。

（四）工作依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国民法典》

4.《中华人民共和国资产评估法》

5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

6.《自然资源听证规定》

7.《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

8.  自然资源部关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知（自然资发〔2023〕234号）

9.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）

10.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

11.《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）

12.《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）

二、工作进展

按照国家和省市相关工作要求，大连长兴岛经济技术开发区自然资源局组织编制了长兴岛经济技术开发区2023年度国有建设用地基准地价更新成果并通过专家技术验收，现已形成《长兴岛经济技术开发区2023年度国有建设用地基准地价调整成果(征求意见稿)》，向社会公众公示，广泛征求意见。

三、基准地价范围

本次更新工作范围包含第三次全国国土调查范围内长兴岛街道和交流岛街道的管辖范围，范围面积约为527平方公里。

四、主要内容

（一）基准地价内涵

本次基准地价的内涵为：在各土地级别内的土地开发程度下及平均容积率下，各用途用地均为法定最高出让年期，于估价期日的出让土地使用权的平均价格。

（1）基准地价的估价期日

2023年7月1日。

（2）土地用途的设定

商服用地（零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、公用设施营业网点用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商业服务业用地）；

住宅用地；

工业用地；

公共管理与公共服务用地（机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地）；

公用设施用地；

绿地与开敞空间用地。

（3）土地开发程度

商服用地：一至三级“六通一平”，四级“五通一平”；

住宅用地：一至三级“六通一平”，四级“五通一平”；

工业用地：“五通一平”；

机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地：一级、二级“六通一平”，三级“五通一平”；

公用设施用地：“五通一平”；

绿地与开敞空间用地：“三通一平”。

其中，住宅一级地含特殊管控区；“六通一平”指：通供水、通排水、通电、通路、通讯、通热力，场地平整；“五通一平”指：通供水、通排水、通电、通路、通讯，场地平整；“三通一平”指：通电、通路、通讯，场地平整。

（4）土地使用年限

基准地价的土地使用年限确定为各用途法定最高出让年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年，公用设施用地50年，绿地与开敞空间用地50年。

（5）容积率

商服用地平均容积率为1.2；住宅用地平均容积率为1.2；工业用地平均容积率为1.0；公共管理与公共服务用地平均容积率为1.0；公用设施用地为1.0；绿地与开敞空间用地为1.0。

（二）基准地价标准

                                                                单位：元/㎡

土地用途		特殊管控区	Ⅰ 级	Ⅱ 级	Ⅲ 级	Ⅳ 级
一级类	二级类
商服用地 (楼面地价)	——	——	1050	920	790	660
	零售商业用地		1050	920	790	660
	批发市场用地		630	550	475	395
	餐饮用地		840	735	630	530
	旅馆用地		735	645	550	460
	公用设施营业网点用地		1050	920	790	660
	商务金融用地		840	735	630	530
	娱乐用地		840	735	630	530
	其他商业服务业用地		1050	920	790	660
住宅用地 (楼面地价)	——	1400	950	820	700	600
工业用地 (地面地价)	——	——	500	390	325	——
公共管理与 公共服务用地 (地面地价)	机关团体用地	——	550	480	400	——
	科研用地
	文化用地
	教育用地
	体育用地
	医疗卫生用地
	社会福利用地
公用设施用地 (地面地价)	——	——	500	390	325	——
绿地与开敞 空间用地 (地面地价)	——	——	330	290	250	——

（三）新旧基准地价主要差异

1. 土地级别数量调整。原有商服用地级别数量为5个,本次级别数量为4个;原有住宅用地级别数量为5个,本次级别数量为4个，在一级地内增加特殊管控区;原有公共管理与公共服务用地（机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地）级别数量为4个,本次级别数量为3个。

2.  基准地价水平变化情况。长兴岛经济技术开发区工业用地突出规划引领和产业导向，长兴岛经济技术开发区工业用地从2021年的275-390元/㎡提升为325-500元/㎡；对房价水平较高的区域住宅用地地价适当提升，住宅用地楼面地价平均上涨约12%；为繁荣商业市场，商服用地楼面地价维持不变，公共管理与公共服务用地（机关团体用地、科研用地、文化用地、教育用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地）变化不大，上涨约8%。

五、关键词、专业术语诠释

基准地价更新：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）第7.9条第一款规定：基准地价更新是在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

文件解读单位：大连长兴岛经济技术开发区自然资源局

文件解读人：张娜

解读人办公电话：0411-85280812